Sau khi các đạo quân cứu viện bị đánh tan, những cuộc phản kích liều lĩnh ra ngoài thành thất bại, số quân Minh đang bị vây chặt trong thành Đông Quan lâm vào cảnh thế cùng lực kiệt, Vương Thông cùng các tướng địch tuyệt vọng nhưng vẫn tỏ ra ngoan cố. Hiểu rõ tình thế cùng quẫn của địch, Bộ chỉ huy nghĩa quân Lam Sơn chủ trương vừa thắt chặt vòng vây, vừa thuyết phục quân Minh “giảng hoà” (thực chất là chịu thất bại đầu hàng) nhằm tránh thêm tổn thất xương máu cho cả hai bên và giữ thể diện cho Triều Minh, đồng thời nhanh chóng kết thúc chiến tranh. Thực hiện chủ trương trên, Nguyễn Trãi thay mặt Lê Lợi viết thư khuyên Vương Thông nên sớm quyết định cho rút quân về nước và hứa bảo đảm điều kiện thuận lợi cho việc rút quân. Trước tình thế ngày càng khốn cùng, Tổng binh Vương Thông tuy muốn cầu hoà, nhưng vẫn nghi ngờ và lo lắng cho sự an toàn của mình. Để Vương Thông và các tướng Minh hết nghi ngại, Nguyễn Trãi đưa ra giải pháp trao đổi “con tin”, theo đó Lê Lợi cho con trai của mình là Tư Tề cùng tướng Lưu Nhân Chú vào thành Đông Quan, đồng thời yêu cầu Vương Thông phái Sơn Thọ, Mã Kì sang dinh của Bộ chỉ huy nghĩa quân ở Bồ Đề. Với việc chấp nhận trao đổi con tin, Vương Thông đã thực sự chịu giảng hoà. Sau khi thống nhất những thoả thuận về việc toàn bộ quân Minh rút về nước, hai bên đồng ý tổ chức một hội thề để xác nhận những điều đã cam kết. Hội thề được tổ chức vào ngày 10.12.1427 (tức ngày 22.11 năm Đinh Mùi) tại phía nam thành Đông Quan. Phái đoàn nghĩa quân do Lê Lợi dẫn đầu gồm các tướng Trần Nguyên Hãn, Lưu Nhân Chú, Phạm Vấn, Lê Ngân, Phạm Văn Xảo, Bùi Bị, Trịnh Khả, Nguyễn Chích, Phạm Bôi, Lê Văn An, Bế Khắc Thiện, Ma Luân. Phái đoàn quân Minh do Vương Thông dẫn đầu, gồm có Mã Anh, Sơn Thọ, Trần Trí, Lí An, Phương Chính, Trần Tuấn, Trần Hựu, Chu Kì Hân, Quách Vĩnh Thanh, Dực Khiêm, Lục Quảng Bình, Hồng Bỉnh Lương, Lục Trinh, Dương Thời Tập, Quách Đoan.
Hai bên cùng uống máu ăn thề và đọc bài văn hội thề do Nguyễn Trãi soạn thảo, trong đó ghi rõ những người tham gia hội thề gồm đại diện nghĩa quân Lam Sơn và đại diện số quân Minh đang có mặt trên đất nước ta, với những điều hai bên cùng cam kết thực hiện là: Vương Thông đem quân về nước, không kéo dài năm tháng để đợi viện binh. Lê Lợi dẹp xa quân lính ngựa voi, làm đúng những điều đã hứa... Nếu bên nào không thực hiện sẽ bị Trời, Đất, Thần linh trừng phạt. Bài văn hội thề có giá trị như một bản hiệp định đình chiến, Vương Thông thay mặt quân tướng Nhà Minh cam kết rút hết quân, trên đường trở về không cướp bóc sách nhiễu dân chúng. Đồng thời nghĩa quân Lam Sơn đảm bảo cung cấp lương thực, phương tiện và mở đường cho quân Minh về nước an toàn.
Hội Thề Đông Quan được tổ chức sau khi nghĩa quân Lam Sơn giành được những thắng lợi quân sự quyết định, đập tan ý chí xâm lược của kẻ thù (đánh tan đạo viện binh 150 nghìn quân của Nhà Minh và đang vây chặt số quân địch còn lại trên đất nước ta). Đây là một chủ trương sáng suốt, một sách lược khôn khéo của các thủ lĩnh nghĩa quân trước một kẻ thù vốn là một quốc gia phong kiến lớn mạnh trong khu vực nhằm chấm dứt chiến tranh giữa hai nước, tránh được hận thù dân tộc.
Hội Thề Đông Quan có giá trị như một bản hiệp định đình chiến; đây là cách kết thúc chiến tranh sáng tạo, độc đáo trong lịch sử dân tộc, thể hiện ý chí, sức mạnh, tính nhân văn và truyền thống nhân đạo của dân tộc Việt Nam trong cuộc chiến tranh đánh đổ ách đô hộ ngoại bang, khôi phục nền độc lập dân tộc.
Nguồn: Bách Khoa toàn thư Quân sự Việt Nam, Quyển 1: Lịch sử Quân sự (Nhà xuất bản Quân đội Nhân dân - năm 2015)